La fiscalité des revenus fonciers en Israël : un régime de faveur

La fiscalité des revenus fonciers en Israël : un régime de faveur

Alors que les revenus du travail peuvent être imposés en israël, jusqu’à un taux de 50% et que l’impôt sur les gains à la bourse atteignent 20 à 30 %; le bénéficiaire de revenus locatifs peut choisir entre trois voies d’imposition, ce qui lui permet d’optimiser au mieux la charge fiscale de ses revenus locatifs :

1. l’option pour l’exonération d'impôt (entière ou partielle) 

2. l’option pour le taux réduit de 10 %

3. l’option pour l’imposition selon le barème de l’impôt sur le revenu

1./ l’option pour l’exonération d'impôt (entière ou partielle) 

La Loi Israëlienne de l’imposition des revenus (article “dispense d’imposition sur le revenu locatif pour les locaux à usage d’habitation principale”); exonère totalement les revenus locatifs provenant de la location d’habitation à condition que la sommes de ses revenus locatifs (auquel il faut ajouter les revenus du conjoint et des enfants de moins de 18 ans) de l’ensemble des biens d’habitations détenues par le contribuable ne dépasse pas la somme de 5.471 shekels par mois (pour l’année 2023). Ce “plafond d'exonération” est mis à jour tous les ans.

Si la sommes des revenus locatifs dépasse ce plafond d'exonération mais reste inférieure au double de ce plafond d'exonération (c’est à dire 10.942 euros); il sera déduit du plafond d’exonération la différence entre ce même plafond et le montant des revenus locatifs pour déterminer un “plafond d’exonération révisé”. Les revenus locatifs pour le montant inférieur au “plafond révisé” seront exonérés tandis que les revenus locatifs pour leur part dépassant ce “plafonds révisés” seront soumis au barème d’imposition progressif de l’impôt sur les revenus.

Le calcul du plafond révisé intervient de la manière suivante : dans un premier temps, il est déduit des revenus locatifs le montant du “plafond d’exonération” la différence étant “la somme supplémentaire”;

Dans un second temps, il convient de déduire du “plafond d’exonération” la “somme supplémentaire”;

Le résultat est dénommé le “plafond révisé”, les revenus locatifs inférieurs  à ce plafond étant exonérés d’impôt;

Il convient de déduire des revenus locatifs perçus le montant du “plafond révisé” qui est exonéré, le surplus étant imposé à l’impôt sur le revenu, selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Par exemple, si la somme des revenus locatifs s’élève à 6.000 shekels la somme au-delà du plafond d’élève à 1.471 euros (6.000 - 5.471). Le “plafond révisé”  s’élève donc à 4.000 shekels (5.471 -1.471). le montant des revenus locatifs s’élevant à 6.000 shekels duquel il convient de déduire le “plafond révisé” d’un montant de 4.000 shekels donne lieu à une imposition au barème progessif de l’impôt sur le revenu pour un montant de 2.000 shekels.

La partie imposable des revenus locatifs (après déduction du “plafond révisé” pourront donner lieu à la déduction proportionnelle des charges déductibles (honoraires de l’avocat, honoraires du gestionnaire, etc).

2./ L'option pour le taux réduit d’imposition de 10 %

Selon l’article 122 de la loi sur l’impôt sur le revenu, un particulier qui dispose de revenus locatif fin d’habitation en Israël peut opter pour une imposition des revenus locatifs au taux de 10 %.

Cette option ne permet pas de déduire les charges exposées par le bailleur (travaux, entretien, honoraires d’avocat et de syndic…) et l’impôt devra être réglé dans les 30 jours suivant la fin de l’année d’imposition. Un paiement en retard pourra donner lieu à des intérêts et frais de recouvrement qui s’ajoutent à l’imposition.

Cette option est avantageuse pour le contribuable qui dispose de plusieurs biens locatifs (pour autant que son activité ne prenne pas de par son importance, une nature commerciale), ou celui qui dispose de revenus importants provenant de la location d’un bien unique.

Un contribuable qui dispose de plusieurs biens locatifs peut choisir une option fiscale différente pour chaque bien. Néanmoins s’agissant de la détermination du “plafond révisé” d’exonération évoqué ci-avant, il convient de prendre en considération les revenus locatifs provenant de l’ensemble des biens du contribuable.

L’option pour le taux d’imposition réduit à 10 % implique de requérir du locataire une attestation selon laquelle le bien loué lui sert exclusivement comme étant son habitation principale.

3./ L’option pour l’imposition selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu

Cette option donne lieu à l'imposition des revenus locatifs par application du barème progessif de l’impôt sur le revenu.

Le taux marginal d’imposition sera établi en ajoutant l’ensemble des revenus de bailleur, quelque soit leur nature (revenus salariés, revenus commerciaux, intérêts…); sachant que la première tranche du barème s’élève à 31 % s’agissant des revenus passifs, sauf la contribuable qui à eu 60 ans pendant l'année d’imposition pour lequel le taux d’imposition est de 10 %.

Le contribuable qui opte pour cette voie d’imposition pourra déduire toutes les charges afférentes au bien locatif. Cette voie d’imposition implique la notification aux services fiscaux d’une déclaration d’imposition annuelle.

Quelques précisions à votre attention

• Ces dispositions ne s’appliquent qu’aux revenus de nature locative. L’ampleur des revenus locatifs, si elle est importante, donne lieu à une imposition qui est celle des revenus d’activités commerciales, ce qui exclut l’application des régimes de faveurs exposés ci-avant.

Certains critères permettent de distinguer les revenus de nature locative des locations qui doivent donner lieu à une imposition selon le régime des revenus commerciaux.
D’après  l’administration fiscale la location de plus de 10 biens immobiliers laisse présumer  une activité de nature commerciale; tandis que la location de moins de 5 biens immobiliers laisse présumer une activité de nature patrimoniale. Entre 5 et 10 biens en location, l'appréciation se fait en employant d'autres critères tels que par exemple la fréquence des location, l’expertise et les  connaissances professionnelles du loueur, les modalités de financement, les modes d'investissement…

• Les charges ne sont déductibles des revenus fonciers que pour autant que le contribuable a choisi le mode d’imposition réel, des revenus fonciers selon le barème progressif. Néanmoins, quelquesoit le mode d’imposition choisi (exemption ou imposition à hauteur de 10 %), le contribuable pourra lors de la cession du bien immobilier déduire les charges d’entretien de la base imposable à la plus value.

Nous vous conseillons de réaliser une analyse de votre situation fiscale chaque année, afin de déterminer quelle est l’option d’imposition optimale qu’il s’agisse d’une option ou d’un panachage de ces options en fonction de la situation propre à chaque bien immobilier.

Il convient de prendre en compte l'âge et la situation du loueur : par exemple, les revenus locatifs du bailleur qui a donné loué  son habitation principale pour déménager et loger en maison de retraite sont exonérés d'impôts. Ou encore par exemple, si les frais d’hypothèques afférents aux prêts d’acquisition du bien immobilier sont élevés, il est possible que l’option à l’imposition progressive soit la plus avantageuse.

Les revenus locatifs provenant de biens situés hors d'israël

Un particulier résident fiscal Israëlien qui dispose de biens immobiliers à l’étranger peut choisir entre deux options d’imposition:

• Un taux d’imposition fixe de 15 % - par application des dispositions de l’article 122 de la Loi sur l’imposition des revenus, un particulier qui choisit ce mode d’imposition pourra déduire de ses revenus l’amortissement du bien exclusivement

• Application du barème progessif : le particulier qui opte pour ce mode d’imposition pourra déduire toutes les charges

Par ailleurs, l'impôt payé à l’étranger vient en déduction de l'impôt dû en Israël.

Sont traités dans le présent article la fiscalité des revenus fonciers pour les résidents fiscaux israéliens.

La fiscalité des revenus locatifs de source Israëlienne perçus par des résidents fiscaux Français sont évoqués dans un autre article.

Au regard de ce qui vient d’être exposé, il apparaît qu’il faut s’abstenir d’appliquer les règles exposées ci-avant sans avoir pris conseil auprès d’un professionnel.

Nous sommes disponibles pour répondre à vos questions ou pour vous éclairer et continuons de vous accompagner, de nous mettre à jour afin de vous mettre à jour.